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マキヌシの不動産ブログ

マキヌシグループの営業マンがお届けする不動産日記です。


不動産価格について

こんにちは!

 

今回は、仕入開発部が担当します!

 

テーマは・・・

 

不動産価格について

 

です。

 

不動産売却をするとき誰が価格を決めるのでしょうか?

 

答えは、ズバリ売主(=所有者)です。

 

不動産業者でも買主でもありません。

 

不動産業者は、取引事例や公的評価額をもとに売主に情報提供と円滑な売買ができるよう

価格設定をアドバイスしているだけです。

 

また、買主は売買を成立させる決定はできますが価格を決める事はできません。

 

だから最終的に価格決定ができるのは売主(=所有者)だけなのです。

 

しかし、一般の方で自宅を売却するとき(=売主になるとき)に、

どんな価格を付ければ良いのか検討もつかない事がほとんどです。

 

大抵は、「隣の家や近隣の同じ大きさの家が1500万で売りに出ていたので、

多分、うちも1500万なのかな?」程度しか分からないのが現実です。

 

また、近くに売り物件がほとんど無い地域では、

同規模の不動産でも価格に大きな差がつくこともあり価格設定が難しいのです。

 

 

今回は、売却時に参考になる不動産価格について少しお話しをします。

日本には、大きく分けると4つの不動産価格があります。

 

 

〔1〕地価公示価格

地価公示法に基づき年1回(基準時点1月1日)例年3月下旬頃に国が発表する適正な土地の価格。

色々な価格の指標となり不動産価格の源になります。

 

 

〔2〕路線価

路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地1平方メートルあたりの土地価格。

国税庁が相続税や贈与税等の課税標準額を求めるために使用される。

(一般的に①を基準とした80%の価格に設定されています。)

 

 

〔3〕固定資産税の評価額

各市町村等が固定資産税等の課税標準額を求めるために決めた価格。

(一般的に①を基準とした70%の価格に設定されています。)

 

 

〔4〕実勢価格

実際の取引が成立する価格のことです。

不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

 

〔1〕と〔2〕に関しては、公的な価格であり一般に公表され誰にでも確認することができる価格です。

 

〔3〕に関しては所有不動産の関係者なら市町村等にて確認できます。

 

〔4〕に関しては、一般の方が自由に見ることが難しく、主に不動産業者間の情報共有によって保持されており、常に価格が変動し急激な価格変動も多々ある価格です。

 

不動産業者は、〔4〕の実勢価格を取引の指標として価格設定に関するアドバイスをしており、

参考程度に〔1〕から〔3〕の公的な価格を活用しています。

 

実際に不動産を売却する際には、数多くの不動産業者の中から1~3社程度を選び、

販売価格を決めて媒介契約を締結します。

 

しかし不動産業者によっても〔4〕の実勢価格については、大きな差がでることもあります。

 

それは不動産業者の営業力や取引実績によって不動産の見方が異なってしまうからです。

 

不動産は、電化製品のように工場で同じものを大量生産する物ではありません。

 

言ってみれば同じ不動産は2つと無いのです。価格など付けられないプライスレスなのかもしれません。

 

物を買う時、 [良い物を安く買いたい]と買主は考え購入を検討します。

 

売主は、[思い出のある物、他では売っていない物は、高く売れるはず!]

 

自分が気に入っている物だから他人もきっと気に入るに違いないと考え価格を付けたくなるものです。

 

しかし、すべての人が売る側と同じ考えとは限りません。

 

買う側の考えは【欲しい物=良い物】です。

 

売る側の考えは【自分のお気に入り=良い物】になりがちです。

 

長年住んだ思い出いっぱいの家に価格を付けるのは、心苦しい面も多々あります。

 

昔のバブル時期のように買えば必ず上がる不動産など今はありません。

 

現実を理解し、タイミングを逃さない的確な価格が付けられるよう

 

牧主グループはお客様の売却のお手伝いを全力でサポートします。

 

最後に不動産評価額についての大前提をお話しします。

 

それは、不動産の価格を決めて鑑定評価書を責任持って提供できるのは、難関国家資格の不動産鑑定士しかできないことになっています。

 

不動産業者も売却不動産の評価査定はしますが、あくまでも取引における価格であり不動産そのものを鑑定評価しているのではありません。

 

宝石の鑑定士と同じで本物の価値を評価するのは不動産鑑定士の仕事です。

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